ডেং পরিবারের সাম্রাজ্য এখন অবসন্নতার সংকটে। আইসিবিসি ইউপিন রিসোর্ট হোটেল এবং সিসাইড প্লাজার দখল নেয়, যা আঙ্কেল বো-এর পরিবারের ঋণের কালো গর্ত উন্মোচন করে।

ঋণের তুষারগোলক তৈরি হয় এবং অবশেষে ফেটে যায়

হাইকোর্টের নথি অনুসারে, দেং ইয়াওবাং (দেং চেংবোর পুত্র) এর অধীনে থাকা তিনটি কোম্পানি, যথা ঝেংপিন কমার্শিয়াল, ঝেংপিন মার্কেটিং এবং ঝেংশেং, এই বছরের এপ্রিলের প্রথম দিকে বাধ্যতামূলকভাবে অবসাদগ্রস্ত করার নির্দেশ দেওয়া হয়েছিল। এই তিনটি কোম্পানির লিকুইডেশন অর্ডার ছিল প্রথম ডমিনোকে ধাক্কা দেওয়ার মতো, যার ফলে ICBC (এশিয়া) ঋণ সুরক্ষা প্রক্রিয়া শুরু করতে বাধ্য হয়েছিল।

এটি লক্ষণীয় যে অধিগ্রহণকৃত সম্পত্তির সাথে জড়িত বন্ধকী কাঠামো অত্যন্ত জটিল। ইউপিন রিসোর্ট হোটেলের মালিক বাইসুইটাং কোং লিমিটেড, ২০২১ সালের জানুয়ারিতে আইসিবিসি (এশিয়া) থেকে দ্বিতীয় বন্ধকী অর্থায়ন পেয়েছে, অন্যদিকে হুয়াইউ ইনভেস্টমেন্ট, যার সাথে সিসাইড প্লাজা জড়িত, এমনকি দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বন্ধকগুলির সুপারইম্পোজড বন্ধকও জড়িত। সিনিয়র ঋণ পুনর্গঠন আইনজীবী লিয়াং ইউনজিন উল্লেখ করেছেন: "এই বহু-স্তরীয় বন্ধকী কাঠামোটি শিথিল মুদ্রানীতির সময়কালেও কাজ করতে পারে, তবে বাজারের পরিস্থিতি বিপরীত হলে একাধিক খেলাপি ঋণ শুরু করা খুব সহজ।"

সীসাইড প্লাজার "ডেথ স্পাইরাল" নয় বছরে প্রায় ৪০% অবমূল্যায়ন করেছে

বাজারের কাছে "ভূতের শহর" হিসেবে পরিচিত, সুয়েন ওয়ান প্রোমেনেড হংকংয়ের খুচরা রিয়েল এস্টেটের উত্থান-পতন প্রত্যক্ষ করেছে। আমাদের সংবাদপত্র ল্যান্ড রেজিস্ট্রি রেকর্ড পরীক্ষা করে দেখেছে যে ৩৬৮ শা সুই রোডের এই শপিং মলটি গত দশকে তিনবার হাত বদল হয়েছে:
২০১২: নিউ ওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্ট ওয়াং অন গ্রুপের কাছে ৫০০ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়
২০১৫: হং আন ৮২০ মিলিয়ন ইউয়ানে ডেং চেংবো পরিবারের কাছে বিক্রি হয়
২০২৪: বর্তমান মূল্যায়ন ৯০০ মিলিয়ন ইউয়ানে নেমে এসেছে

অবাক করার মতো বিষয় হল, যদিও দেং পরিবার ক্ষমতা গ্রহণের পর অনেকবার রূপান্তরের চেষ্টা করেছিল, তবুও তারা "মৃত ক্ষেত্র" অভিশাপ থেকে মুক্তি পেতে পারেনি। ২০১৭ সালে এটিকে একটি মেডিকেল সেন্টারে রূপান্তর করার পরিকল্পনা বাতিল করা হয়েছিল এবং ২০১৮ সালে চালু হওয়া জম্বি-থিমযুক্ত গেম পার্কটি মাত্র অর্ধ বছর স্থায়ী হয়েছিল। শপিং মলের বর্তমান খালি পদের হার ৯০% এরও বেশি, এবং পুরো মলটি এখনও দিনের বেলায় আলো জ্বালাতে হয়, যার মাসিক মূল পরিচালন ব্যয় ৮০০,০০০ হংকং ডলার পর্যন্ত।

CBRE-এর সর্বশেষ মূল্যায়ন প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে সম্পত্তিটির বর্তমানে প্রতি বর্গফুটের দাম মাত্র HK$2,884, যা ২০১৫ সালের ক্রয়মূল্যের তুলনায় HK$371,000 কম। যদি হোল্ডিং সময়কালের সুদ এবং সংস্কার ব্যয় অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি HK$500 মিলিয়ন ছাড়িয়ে যেতে পারে। স্যাভিলসের গবেষণা প্রধান স্টিফেন সে-মিং বলেন: "হারবার স্কয়ারের দুর্দশা দ্বিতীয় স্তরের শপিং মলগুলির কাঠামোগত সমস্যাগুলিকে প্রতিফলিত করে। ই-কমার্সের প্রভাব এবং ভোগের ধরণে পরিবর্তনের ফলে, এই ধরনের সম্পত্তি 'স্থায়ী নেতিবাচক সম্পদ' হয়ে উঠতে পারে।"

মহামারী শেষ পরিণতি হিসেবে হোটেল COZI-কে পুনরুজ্জীবিত করার স্বপ্ন ভেঙে গেল

দখলকৃত আরেকটি সম্পত্তি, তুয়েন মুন কোজি রিসোর্ট হোটেলের ভাগ্যও একইভাবে কঠিন ছিল। ২০১৩ সালে, দেং পরিবার ৫০০ মিলিয়ন হংকং ডলারে সম্পত্তিটি কিনেছিল, যা মূলত একটি শিল্প ভবন ছিল, এবং পুনরুজ্জীবন ও সংস্কারের জন্য ৩০০ মিলিয়ন হংকং ডলার ব্যয় করেছিল। এটি ২০১৯ সালে একটি চার তারকা হোটেল হিসেবে চালু হয়েছিল। অপ্রত্যাশিতভাবে, সামাজিক আন্দোলন এবং মহামারীর দ্বিগুণ আঘাতের কারণে, ২০২২ সালে দখলের হার দীর্ঘ সময়ের জন্য ৩০% এর নিচে ছিল।

হোটেল শিল্পের সূত্রগুলি প্রকাশ করেছে যে ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষ হোটেলটিকে একটি কোয়ারেন্টাইন হোটেলে রূপান্তর করার চেষ্টা করেছিল, কিন্তু তুয়েন মুনের দূরবর্তী ভৌগোলিক অবস্থানের কারণে সরকারী চুক্তি পেতে পারেনি। ২০২৩ সালে বিক্রির জন্য রাখা এই প্রকল্পের মূল্য ১.৪৮ বিলিয়ন ইউয়ান, যা মোট বিনিয়োগ ৮০০ মিলিয়ন ইউয়ানের চেয়ে ৮৫১TP3T বেশি এবং বাজার এটিকে "কল্পনাপ্রসূত মূল্য" বলে উপহাস করে। জেএলএল-এর হোটেল বিভাগের ব্যবস্থাপনা পরিচালক চান ইয়ু-চেউং বলেন: "তুয়েন মুন এলাকায় ব্যবসায়িক ভ্রমণকারীদের অভাব রয়েছে। রিসোর্ট হোটেলগুলি আন্তঃসীমান্ত ভ্রমণকারীদের উপর নির্ভর করে এবং মূল ভূখণ্ড এবং হংকংয়ের মধ্যে ধীর শুল্ক ছাড়পত্রের কারণে টিকে থাকতে পারে না।"

রিসিভারশিপ প্রক্রিয়া শুরু হওয়ার পর ঋণদাতারা দ্বিধাগ্রস্ত

রিসিভার হিসেবে, প্রাইসওয়াটারহাউসকুপার্স এখন একটি কঠিন সিদ্ধান্তের মুখোমুখি। উদাহরণস্বরূপ, হারবার প্লাজাকে ধরলে, যদি দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বন্ধকী ঋণ এবং আইনি ফি বাদ দেওয়ার পরে এটি বর্তমান HK$900 মিলিয়ন মূল্যে বিক্রি করা হয়, তাহলে ট্যাং পরিবার সবকিছু হারাতে পারে। আরও সমস্যাজনক বিষয় হল বাজারে একই ধরণের সম্পত্তির একটি গুরুতর জমাট বাঁধা অবস্থা রয়েছে। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, হংকংয়ে খুচরা সম্পত্তির খালি পদের হার ২০২৩ সালে ১২.৮১TP3T-তে পৌঁছাবে, যা ২০ বছরের সর্বোচ্চ।

আইসিবিসি (এশিয়া) এর কাছে এখন দুটি বিকল্প আছে: একটি হল যত তাড়াতাড়ি সম্ভব নগদ অর্থ উত্তোলনের জন্য কম দামে বিক্রি করা, কিন্তু তাদের বিশাল ক্ষতি সহ্য করতে হবে; অন্যটি হল সম্পত্তি সংস্কারের জন্য তহবিল বিনিয়োগ করা, তবে এটি "অতল গর্ত" ধরণের মূলধন ইনজেকশনের মধ্যে পড়তে পারে। ডেলয়েটের একজন অংশীদার ঝো ঝিওয়েই, যিনি রিসিভারশিপ প্রক্রিয়ার সাথে পরিচিত, তিনি বলেন: "এই ধরনের অ-কার্যকর সম্পদ নিষ্পত্তি করতে সাধারণত ১৮-২৪ মাস সময় লাগে, এই সময়ের মধ্যে হোল্ডিং খরচ অবশিষ্ট মূল্য খেয়ে ফেলতে পারে।"

দেং পরিবারের সাম্রাজ্যের গোধূলি: মূল অঞ্চলের বাইরের সম্পত্তিগুলি সমস্যায়

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে দেং চেংবো পরিবারের সম্পদ বিক্রির যে ঢেউ উঠেছে তা আসলে হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারের রূপান্তরের একটি ক্ষুদ্র প্রতিচ্ছবি। পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২০ সাল থেকে, পরিবারটি ৬০টিরও বেশি সম্পত্তি বিক্রি করেছে, প্রায় ১৫ বিলিয়ন ইউয়ান নগদ করেছে এবং বেশিরভাগ লেনদেনের মূল্য বইয়ের মূল্যের চেয়ে ৩০১TP3T-৫০১TP3T কম। তবে, দ্রুত ডিলিভারেজিং এখনও বাজারের অবমূল্যায়নের গতির সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারে না। ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ, এর নন-কোর বাণিজ্যিক সম্পত্তির গড় মূল্যায়ন তার সর্বোচ্চ থেকে ৪৫১TP3T কমেছে।

অর্থনীতিবিদ গুয়ান ঝাওঝাও উল্লেখ করেছেন: "ডেং মামলা হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের দুটি প্রধান ভুল বিচারকে উন্মোচিত করেছে - নন-কোর এলাকায় রূপান্তরের সম্ভাবনাকে অতিরিক্ত মূল্যায়ন করা এবং ক্রমবর্ধমান সুদের হার চক্রের স্থায়িত্বকে অবমূল্যায়ন করা। যখন 3% যুগের অর্থায়ন ব্যয় 5% যুগের সম্পদ ফেরতের হারের সাথে মিলিত হয়, তখন মূলধন শৃঙ্খল ভেঙে যাওয়া কেবল সময়ের ব্যাপার।"

কাঠামোগত দ্বিধা সমাধান করা কঠিন। হংকংয়ের বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজারের ভবিষ্যৎ কোথায়?

এই অধিগ্রহণের ঘটনাটি হংকংয়ের বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজারের শিল্পে গভীর প্রতিফলনের সূত্রপাত করেছে। দূরবর্তী কাজের জনপ্রিয়তা এবং ভোগের ধরণে পরিবর্তনের সাথে সাথে, ঐতিহ্যবাহী শপিং মলগুলির চাহিদা কাঠামোতে মৌলিক পরিবর্তন এসেছে। সেন্টালাইন প্রপার্টি রিসার্চ ডিপার্টমেন্টের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, হংকংয়ের শপিং মলে দর্শনার্থীর সংখ্যা ২০১৮ সালের তুলনায় ২০২৩ সালে ২৮১টিপি৩টি কমে যাবে, তবে অভিজ্ঞতাভিত্তিক ব্যবহারের জায়গাগুলোর ভাড়া প্রতিরোধ ক্ষমতা ঐতিহ্যবাহী খুচরা বিক্রেতার তুলনায় তিনগুণ বেশি।

হংকংয়ের সিটি ইউনিভার্সিটির বিল্ডিং টেকনোলজি বিভাগের অধ্যাপক চ্যান হোন ওয়ান পরামর্শ দিয়েছেন: "দ্বিতীয় স্তরের শপিং মলগুলিকে 'স্থানিক জিন রূপান্তর' করতে হবে, যেমন ডেটা সেন্টার, কোল্ড চেইন গুদাম বা শিক্ষা কেন্দ্রে রূপান্তরিত করা। পুরানো বাণিজ্যিক এলাকায় নতুন ফাংশন প্রবেশের জন্য সরকারকে নগর পরিকল্পনা বিধিমালাও সংশোধন করতে হবে।"

দেং পরিবারের আর্থিক সংকট কেবল পৃথক কোম্পানির অত্যধিক লিভারেজ সম্পর্কে একটি শিক্ষা নয়, বরং হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট অর্থনীতির রূপান্তরের একটি পাদটীকাও। যখন "অবস্থান, অবস্থান, অবস্থান" এর সুবর্ণ নিয়ম ডিজিটালাইজেশনের তরঙ্গের মুখোমুখি হবে, তখন কীভাবে কংক্রিট স্পেসে নতুন মূল্য প্রবেশ করানো যায় তা একটি টিকে থাকার সমস্যা হয়ে উঠবে যা সমগ্র শিল্পকে মোকাবেলা করতে হবে। হারবারফ্রন্ট প্লাজার নিয়ন আলোগুলি অবশেষে আবার জ্বলবে, তবে তাদের আলোকিত করা উচিত কেবল খালি দোকানগুলি নয়, বরং হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট শিল্পের পুনর্জন্মের জন্য নতুন দিকনির্দেশনা।